■王丽新
5月份以来，三则消息让现房销售再次成为热议话题：一是河南省信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，其中要求，新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售；二是近期国家金融监督管理总局表态，加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，让购房者对全面实施现房销售有所期待；三是不少企业将现房作为卖点吸引购房者买房，推动现房销售在市场中的占比稳步提升。
当前摩根证券，现房销售模式已从试行开始向推行过渡。据中指研究院不完全监测，2022年末以来，全国已有超过30个省（市）出台现房销售相关支持政策。截至目前，合肥、郑州等地明确进行现房销售试点，海南、雄安已全面进行现房销售。从市场交易端来看，现房销售占比逐年提升。国家统计局数据显示，现房销售在商品住宅销售中的占比从2020年的12.7%上升到2024年的30.8%。
那么，现房销售时代来了吗？在笔者看来，结合当前的市场情况来看，现房销售需顺势而为，更需“因城施策”，循序渐进式推行。当然，从长期来看，现房销售是新方向，有优势也有挑战，若全面实施，将对房地产行业产生多方面影响。
首先，利好购房者。现房销售实现“供应即实景”。对购房者而言，是从“图纸买房”到“实景消费”的质变，会避免传统期房销售中交房“货不对板”、延期交房纠纷以及烂尾的风险。一方面，现房销售可实现“交房即交证”“配套即享”模式，提升居住安全感；另一方面，现房销售会加快去库存速度。此外，房屋品质可见可测，可与资产价值深度绑定，核心城市优质地段现房更有“品质溢价”空间。
其次，考验房企综合能力。现房销售模式考验房企的开发模式、资金链、产品力等全方位综合能力。一是回款周期对现金流影响较为明显，一般来说，期房预售模式下，周转能力较强的房企从拿地开始平均6个月内可以见到回款，现房销售意味着项目竣工后回款，回款周期延长2年至3年；二是融资结构需从中短期向中长期调整，尤其是有息负债更需转化为长周期且低成本融资，才能更好地稳住回报率；三是倒逼房企摒弃“速度优先”开发模式，抓“精细化管理”和提升产品力，建立从拿地到交付的全流程品质管控体系，加大研发投入，让产品向绿色化和智能化转型，才能扩大市场占有率。
最后，配套支持措施是关键。在期房转现房销售模式变化过程中，要解决可能出现的购房者购房成本高、开发商沉淀资金周期更长以及新房供应规模快速缩量导致的阶段性供需失衡等问题，这就意味着配套政策是关键，可从土地、财税政策等方面发力。一是建立“现售+预售”的双轨并行机制；二是“因城施策”，配套细则差异化，如库存高企城市出台“现房销售鼓励政策”，对购买现房的购房者进行契税补贴，允许房企分期缴纳现房销售项目的土地出让金等；三是构建多元化融资渠道，如鼓励银行设立“现房开发专项贷款”，延长贷款期限，合理合规地支持优质房企发行“现房项目收益债券”，将绿色建筑、装配式现房项目纳入绿色信贷支持范围等；四是财税政策衔接，如考虑推迟现房项目土地增值税预缴时间，补贴房企融资成本等。
总而言之，结合市场现状与房地产转型方向来看摩根证券，构建“期房与现房并存、增量与存量互补”的新发展模式已在路上，但未来仍需政策引导、市场培育与金融创新协同推进现房销售制度，助力房地产行业健康发展。
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